"O investiție, este o investiție."
Contactează-ne: +40 745 958 584

Ce este dreptul de preempțiune- cadru legal și aplicare

Dreptul de preempțiune este dreptul de care se bucură o persoană care este preferată în calitate de cumpărător al unui bun. Acest drept nu trebuie confundat cu dreptul prioritar de cumpărare, care se naște din convenția părților, având o natură contractuală.

Mai exact, dreptul de preempțiune este specificat în lege și este prevăzut ca o normă juridică imperativă. Un alt termen care produce confuzii, dar nu este echivalentul dreptului de preempțiune, este dreptul de preferință. Acesta apare doar în contextul unei societăți, atunci când un asociat se retrage, iar dobândirea părților sale sociale sau a acțiunilor, de către ceilalți asociați, depinde de dreptul de preferință.

Dreptul de preempțiune se stabilește potrivit legii și se exercită în favoarea unei persoane fizice, a unei persoane juridice sau chiar a statului.

1. Cadru legislativ

Dreptul de preempțiune este reglementat prin mai multe documente, respectiv prin articolele nr. 1730-1740 din Codul Civil, prin Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole, situate în extravilan, și prin Legea nr. 175/2020, care aduce o serie de modificări importante Legii nr. 17/2014.

Articolele nr. 1730-1740 din Codul Civil tratează subiectul titularului dreptului de preempțiune, numit preemptor, condițiile pentru a putea exercita dreptul de preempțiune, efectele exercitării dreptului de preempțiune și pluralitatea de bunuri vândute. Despre condiții și efectele exercitării dreptului de preempțiune voi povesti în articolul de azi.

Aunci când se exercită dreptul de preempțiune asupra unui bun cumpărat de un terț, alături de alte bunuri, pentru un singur preț, vânzătorul poate solicita de la preemptor doar o parte proporțională din acest preț.

În Legea nr. 17/2014, se oferă mai multe informații despre dreptul de preempțiune exercitat în cazul procedurilor de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole, situate în extravilan.

Potrivit acestei legi, preemptorul este titularul dreptului de preempțiune care poate să cumpere cu prioritate un teren agricol, situat în extravilan, și față de care deține calitatea de coproprietar, arendas, proprietar vecin sau statul român, prin reprezentantul său, Agenția Domeniilor Statului.

În acest caz, există preemptori de același rang, care aparțin aceleiași categorii stabilite prin lege ca arendași, coproprietari sau proprietari vecini. De asemenea, în cazul preemptorilor de rang superior sau inferior, care dețin o poziție superioară sau inferioară, în ordinea categoriilor de preemptori stabiliți prin lege, dreptul de preempțiune se exercită începând cu rangul superior, până la ultimul.

Legea nr. 175/2020, intrată în vigoare pe 13 octombrie 2020, aduce o serie de modificări și completări importante în exercitarea dreptului de preempțiune.

Cel mai important aspect vizează rangurile de preemptori. Dacă în Legea nr. 17/2014, dreptul de preempțiune era restrâns la următoarele persoane și în ordine: coproprietari, arendași, proprietari vecini și statul român, prin Agenția Domeniilor Statului, prin Legea nr. 175/2020, lista beneficiarilor s-a extins semnificativ, după cum urmează și în ordine:

●       Primul rang: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele, afinii până la gradul al treilea inclusiv;

●       Al doilea rang: proprietarii investițiilor agricole pentru viță-de-vie, pomi fructiferi, hamei, irigații exclusive private și/sau arendașii. Dacă pe aceste terenuri se află investiții agricole pentru culturi de viță-de-vie, pomi fructiferi, hamei sau irigații, proprietarii investițiilor vor avea prioritate;

●       Al treilea rang: arendașii și/sau proprietarii terenurilor agricole din vecinătatea terenului dat spre vânzare;

●       Al patrulea rang: tinerii fermieri, de până în 40 de ani, care dețin calificări profesionale și competențe și care se stabilesc, pentru prima oară, ca șefi ai unei exploatații agricole, în vederea desfășurării de activități agricole;

●       Al cincilea rang: Academia de Studii Agricole și Silvice din București și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniul agricol, al silviculturii sau al industriei alimentare, în vederea achiziției de teren agricol destinat exclusiv cercetării agricole, teren care se află în vecinătatea unor loturi care fac deja parte din patrimoniul acestor instituții;

●       Al șaselea rang: persoane fizice cu domiciliul în unitatea administrativ-teritorială unde se află terenul respectiv;

●       Al șaptelea rang: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

2. Condiții privind exercitarea dreptului de preempțiune

Potrivit Codului Civil, vânzătorul, persoană fizică sau autoritate publică, este obligat să comunice preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Acest lucru înseamnă că vânzătorul oferă informații despre nume și prenume, descrie bunul, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile în care are loc vânzarea, precum și locul unde este situat bunul.

Ulterior, preemptorul își poate exercita dreptul de preempțiune, comunicând vânzătorului acordul său în încheierea contractului de vânzare, însoțit de consimțirea prețului.

Conform prevederilor legale, dreptul de preempțiune se exercită, în cazul bunurilor mobile, în termen de cel mult 10 zile lucrătoare, iar pentru bunurile imobile, în termen de cel mult 45 de zile lucrătoare. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a contractului încheiat cu terțul.

3. Efectele exercitării preempțiunii

Din articolul nr. 1733 din Codul Civil, reise că exercitarea dreptului de preempțiune are următoarele efecte:

●       Contractul de vânzare este încheiat între vânzător și preemptor, în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul;

●       Vânzătorul răspunde de evicțiunea care rezultă din exercitarea dreptului de preempțiune.

Concursul dintre preemptori apare atunci când mai mulți titulari și-au exercitat dreptul de preempțiune asupra aceluiași bun. În acest caz:

●       Contractul se încheie cu titularul dreptului legal de preempțiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;

●       Contractul se încheie cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune;

●       Contractul se încheie cu titularul dreptului convențional de preempțiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciara, dacă bunul este imobil;

●       Contractul se încheie cu titularul dreptului convențional de preempțiune, cu data certă cea mai veche, în cazul bunurilor mobile.

4. Vânzarea unui teren agricol situat în extravilan

Pentru a vinde un teren agricol situat în extravilan, este necesară urmarea unor proceduri clare, stipulate în lege.

Proprietarul terenului care urmează a fi vândut trebuie să solicite, la primăria în raza căruia se află terenul agricol, afișarea ofertei de vânzare a terenului, precum și înștiințarea preemptorilor.

La 24 de ore de la primirea ofertei, primăria este obligată să o afișeze la sediul său sau pe site, timp de 45 de zile lucrătoare. Mai mult, autoritățile sunt obligate ca, în termen de trei zile, să transmită oferta mai departe la Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale și autorităților teritoriale. Aceste autorități teritoriale și naționale trebuie să afișeze oferta la sediul lor sau pe site, timp de 15 zile lucrătoare.

Titularul dreptului de preempțiune este obligat, potrivit legii, să își manifeste interesul de a cumpăra terenul agricol în termen de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei, să comunice și să înregistreze acest lucru la sediul primăriei unde a fost afișată. După manifestarea interesului, primăria va afișa, în termen de 24 de ore, acceptarea ofertei, iar aceasta va ajunge și la structurile teritoriale.

Dreptul de preempțiune este stabilit prin Codul Civil și Legea nr. 17/2014 actualizată, completată și modificată. Prin legislația în vigoare, se dorește protejarea unor bunuri precum terenurile cu potențial agricol important la nivel național, precum și a celor de interes public, istoric sau cultural.

Lasă un Mesaj

Adresa ta de email nu va fi afișată.

Calendar

iulie, 2021
L Ma Mi J V S D
« Iun    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031