"O investiție, este o investiție."
Contactează-ne: +40 745 958 584

Cum se realizează cesiunea contractelor imobiliare

Deși are multe situații particulare, cesiunea trebuie privită ca pe o operaţiune globală, ce presupune o substituire venită din partea unui terț, în drepturile şi obligaţiile uneia dintre părţile semnatare inițial ale unui contract, de cele mai multe ori, de credit.

1. Ce este cesiunea?

Cesiunea este, la modul general, transmiterea de către o persoană sau firmă (denumită cedent) unei alte persoane sau unei alte firme (numită cesionar) a unui bun sau a unui drept, contra unui beneficiu. Sau, altfel spus, cesiunea este calea prin care creditorul (persoana sau instituția care a acordat un împrumut) transmite unei terțe persoane drepturile pe care le are față de datornicul său, în schimbul unei sume de bani sau al altor beneficii. Există mai multe tipuri de cesiune, fiecare în parte fiind reglementată de Codul Civil, de la cesiunea uzufructului la cea a datoriilor bugetare, de la cesiunea contractului la cea a creanțelor.

În articolul de astăzi, voi scrie despre cesiunea contractului, întrucât procedura este importantă pentru orice persoană care are în derulare un contract de împrumut realizat cu o instituție financiară, pentru achiziționarea unui bun (casă, mașină). Cesionarea contractului este importantă și pentru cei care au încheiat un acord de leasing ori au în derulare plata unor rate pentru o ipotecă plasată pe un imobil sau un teren.

Reglementarea principală a procedurii de cesionare a contractului este în Codul Civil (articolele 1315-1320). O serie de normative suplimentare vin să clarifice detaliile legate de cesiunea contractului, toate fiind în acord cu dispozițiile din Codul Civil și cu cele europene în materie de drept civil și proprietate privată. Legile în vigoare au luat în considerare și principiile Institutului Internațional pentru Unificarea Dreptului Privat, deoarece implicațiile cesiunii de contract sunt semnificative și necesită o legiferare echilibrată în raportul avantaje-dezavantaje, beneficii-prejudicii pentru ambele părți ale contractului, dar și pentru terți.

Cesionarea poate să fie o soluție pentru cei care derulează un contract prin programul Prima Casă (devenit Noua Casă) sau care au un credit ipotecar.

2. Preluarea contractului Prima Casă

Programul Prima Casă ( sau Noua Casă în 2020) impune restricția vânzării imobilului/casei/terenului pe piața liberă pentru primii cinci ani de la debutul contractului. Practic, imobilul este ipotecat, prin creditul respectiv. Cu toate acestea, apar situații în care imobilele nu mai corespund nevoilor familiei ori nu mai pot fi achitate sau alte contexte care obligă la renunțarea la respectivul contract, prin vanzarea imobilului.

Dacă soluția achitării integrale a creditului nu este una dintre alegeri, o variantă utilă este preluarea creditului de către un nou beneficiar, prin cesionarea contractului.

Situația este reglementată prin ordinul 2024 din 2011. De regulă, procedura se poate face cu implicarea băncii creditoare și a Fondului de Garantare. Este, însă, necesară și solicitarea acordului Ministerului de Finanțe. De regulă, preluarea este mereu permisă, fiind în interesul tuturor: al băncii, care continuă contractul și își recuperează datoria, este utilă și celui interesat, pentru că evită incapacitatea de plată, dar și statului – în calitatea sa de garant al împrumutului, reprezentat de Ministerul de Finanțe – pentru că soluționează o problemă fără a-și aduce prejudicii.

Concret, în locul titularului contractului de credit pentru Prima Casă, intră o altă persoană, care preia creditul, în aceleași condiții de plată și care restituie, conform unei înțelegeri între părți, suma achitată deja până la momentul preluării efective prin cesiunea contractului. Este important ca cel care preia contractul să se încadreze în aceleași condiții de eligibilitate aferente programului.

După trecerea perioadei de cinci ani, contractul poate fi scos pe piața liberă pentru vânzare, dar restul condițiilor se păstrează.

Preluarea creditului ipotecar

Băncile acceptă schimbarea titularului creditului ipotecar în situații excepționale (deces, moștenire, divorț etc.). În oricare dintre situații, banca trebuie să-și dea acceptul pentru înstrăinarea imobilului grevat de credit ipotecar. O terță persoană care preia contractul prin cesiune va prelua și ipoteca și va onora mai departe creditul, achitând către titularul inițial o sumă negociată între aceștia, reprezentând plățile anterioare transferului de ipotecă. Cel care preia contractul trebuie să se încadreze în condițiile băncii.

Cesiunea de contract trebuie privită ca pe o alternativă, în egală măsură utilă și eficientă, pentru economia liberă, pentru că poate preveni litigii, rezolvând situații de forță majoră, în cazul unui contract în curs de derulare, cu pierderi minime pentru toate părțile implicate.

Lasă un Mesaj

Adresa ta de email nu va fi afișată.

Calendar

octombrie, 2020
L Ma Mi J V S D
« Sep    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031