"O investiție, este o investiție."
Contactează-ne: +40 745 958 584

Cum să verificăm rentabilitatea unei proprietăți

Atenția românilor care au economii este împărțită, în general, între depozitele bancare și investitiile pe piața imobiliară. În artcolul de azi voi vorbi despre cum să verificăm rentabilitatea unei proprietăți.

Pentru cei care au economisit bani și vor să beneficieze de avantaje de pe urma lor, vă informez că în prezent, atenția românilor în materie de plasament al capitalului este împărțită, de regulă, în două direcții: prima este reprezentată de depozitele bancare și a doua de piața imobiliară. Apetitul romanilor pentru achiziția de imobile se află din nou pe creștere, acest gen de proprietăți ajungând să reprezinte circa 60% din averea netă a românilor.
Cum poți recunoaște o proprietate pretabilă pentru o achiziție în scop investițional?
Dacă discutam despre achiziții cu bani cash, doi indicatori esențiali din acest punct de vedere, aflați într-o relație de proporționalitate inversă, sunt timpul de amortizare a investiției și randamentul acesteia.

1. Multiplicatorul chiriei brute potențiale:

Aceasta este o metodă simplă și frecvent folosită de evaluare a rentabilității unei proprietăți, cel puțin pe piața rezidențială. Formula de la care pornim este următoarea:
MCB=Preț vânzare/Chirie brută lunară x12)
Rezultatul acestui calcul ne va arăta timpul necesar pentru amortizarea investiției (în ani). Luând ca exemplu o proprietate achiziționată la un preț de 90.000 de euro, ce ar putea genera o chirie lunară de 650 de euro (adică 7.800 de euro pe an), prin formula de mai sus obținem un rezultat foarte bun, respectiv 11,53 de ani. „Ce ne interesează e ca multiplicatorul să fie cât mai redus”.

2. Metoda capitalizării venitului net:

O metodă bună de calcul a randamentului unei proprietăți – însă nu neapărat și cea mai realistă– este prin raportarea chiriei brute anuale ca procent din prețul de achiziție. În exemplul dat, rata anuală de capitalizare ar fi de 8,67%.
O metodă mai avansată însă, ce ia în calcul o serie de variabile ce pot afecta rentabilitatea unei investiții, este metoda capitalizării venitului net. Pentru aceasta, se pornește de la prețul de achiziție a proprietății, la care se adaugă însă și cheltuielile de reparație sau renovare/amenajare. Asta înseamnă că, în exemplul de mai sus, ajungem la o valoare a investiției de 95.000 de euro.
Apoi se calculează venitul brut potențial, ce poate fi obținut la o utilizare maximă a proprietății, respectiv 7.800 de euro pe an. Pentru a calcula venitul brut efectiv, această valoare se ajustează cu o marjă de 10% pe an, ce reprezintă riscul de neocupare și neîncasare.
Din suma rezultată, de 7.000 de euro pe an, se scad apoi cheltuielile anuale, însă doar cele aferente proprietarului (asigurare, impozit, reparații etc., dar nu și utilități). Considerând că aceste costuri suplimentare ar ajunge la 800 de euro pe an, venitul net din exploatare se va ridica, la final de an, la 6.200 de euro – sumă care, raportat la 95.000 de euro, echivalează cu o rată de capitalizare de 6,5%.

Sursa: imobiliare.ro

Lasă un Mesaj

Adresa ta de email nu va fi afișată.