Indicele Robor 2019 și influența lui în piața imobiliară
Dacă intenționezi să cumperi o locuință în 2019, atunci e important să te documentezi cu privire la sursele de finanțare cele mai avantajoase și totodată asupra factorilor care pot influența piața imobiliară.
Potrivit specialiștilor, factorii care au influențat piața imobiliară rezidențială în 2018 au fost: indicele Robor, numărul cererilor de locuințe și prețurile locuințelor.
ROBOR (Romanian InterBank Offer Rate) reprezintă rată medie la care se împrumută băncile între ele. ROBOR-ul fiecărei zile este rezultatul a numeroase tranzacții, astfel încât el dă o măsură corectă a evoluțiilor din piață.
ROBOR se stabilește pe baza informațiilor furnizate de primele 10 bănci din piață. Unele bănci au câteodată surplus de bani (lichidități), iar altele au nevoie de lichidități, astfel că băncile se împrumută una pe cealaltă, în funcție de nevoile fiecăreia, iar la aceste împrumuturi își aplică dobânzi.
Un aspect important care conduce la majorarea ROBOR, este lipsa de lichidități a băncilor, care sunt nevoite să se împrumute mai scump și cu dobânzi mai mari de la alte bănci. Pentru a ține sub control creșterea ROBOR, Banca Națională a României poate interveni cu lichidități. Această intervenție nu este făcută în tranzacțiile propriu-zise dintre bănci, ci în lichiditățile pe care BNR le lasă în piață într-un moment sau altul.
Potrivit statisticilor, anul trecut, raportul între creditele cu dobândă fixă și cele cu dobândă variabilă a evoluat în favoarea celor cu dobânda variabilă, fapt ce a creat o dependență față de ROBOR. În acest context, există acum o sensibilitate legată de reacția populației în special față de credite imobiliare.
Din noiembrie 2014, indicele ROBOR s-a situat la valori foarte scăzute (sub 1% pe an) cu aproape un procent sub rata de politică monetară a BNR.
Reducerea ratelor dobânzilor i-a determinat pe mulți români să își facă un credit imobiliar, chiar dacă băncile nu au mai acordat astfel de credite la fel de ușor ca în perioada 2007-2008. „Dublarea ROBOR”, cum a fost prezentată situația din 2015 de către anumiți specialiști, a semnificat doar o creștere suportabilă a ratei lunare la credite, pentru o familie cu venituri medii.
La momentul actual, cererea de locuințe este în creștere, potrivit Institutul Național de Statistică (INS) există o creștere cu 7,6% a numărului de solicitări pentru autorizațiile de construcție, comparativ cu numărul cererilor depuse în primele șapte luni din 2017.
Ținând cont de creșterile semnificative înregistrate în ultimii ani, putem spune ca evoluția indicelului Robor este principalul factor cu influență majoră asupra pieței imobiliare din România. Important de reținut este că dobânda de referință nu se situează pe un trend continuu ascendent. ROBOR 3M 2018 se situa la 3,09% la finele lui noiembrie (față de 3,31% la început), în vreme ce ROBOR 6M a scăzut la 3,36% (față de 3,49% în iulie 2018). Analiștii din piață și logică economică susțin că majorarea ROBOR, cel puțin în cazul indicelui ROBOR la 3 luni, nu poate depăși nivelul de 3,5%, care este la ora actuală nivelul ratei Lombard.
Directa legătură între indicele ROBOR și volatilitatea programului de finanțare Prima Casă va avea și în 2019 un rol important în influențarea prețurilor de vânzare și închiriere a locuințelor începând din luna ianuarie a anului viitor și până la finele lui 2022, când este preconizat ca prețurile să ajungă la valori mai ridicate în special în zonele cu cel mai mare potențial de dezvoltare economică.
Cererea de locuințe este de asemenea un factor care influențează creșterea prețurilor de vânzare și închiriere în plan imobiliar. În plus, rata anuală a inflației a atins în luna mai 2018 o cotă de 5,41%, cel mai înalt nivel din februarie 2013. Acest fapt se traduce în scumpirea materialelor de construcție și a finisajelor pe care dezvoltatorii imobiliari le folosesc.
Având costuri de construcție mai mari, mulți dintre dezvoltatori urmează să apeleze tot la credite bancare pentru a finaliza construcțiile, ceea ce, spun analiștii, va închide un cerc vicios între ROBOR 2019, cererea de locuințe, prețul de vânzare și eligibilitatea pentru credite.
Principala temere a actorilor din piața imobiliară internă și europeană (investitori și brokeri/ proprietari de agenții imobiliare) se raportează la riscul latent generat de neconcordanța dintre presiunea de a investi și teama că prețurile vor putea crește exponențial, în pofida previziunii unei relative stagnări a prețurilor în 2019.