"O investiție, este o investiție."
Contactează-ne: +40 745 958 584

Ghid imobiliar – vânzarea unui imobil ipotecat

În cazul în care esti proprietarul unei locuinte pentru care ai un contract de ipotecă, aceasta nu înseamnă că ești legat pe viață de imobilul respectiv și nu îl poți vinde, înainte ca datoria respectivă să fie achitată. Înstrăinarea unei astfel de locuințe, luate prin credit ipotecar, se poate face cu ajutorul băncii creditoare si ai la dispoziție mai multe variante.

În articolul de azi, ți-am pregătit un scurt ghid despre ce înseamnă un astfel de contract ipotecar, care sunt diferențele dintre un credit imobiliar și unul ipotecar și ce plan ar trebui să-ți construiești atunci când vrei să vinzi o locuință ipotecată.

1. Ce este un contract ipotecar?

Ipoteca imobiliară este fie o garanție reală pentru îndeplinirea obligațiilor unui debitor față de creditorul său, fie un imobil anume desemnat pe cale legală ca garanție pentru plata împrumutului. De reținut că ipoteca nu înseamnă deposedarea debitorului de imobil.

Potrivit Codului Civil (Legea 287/2009 privind Codul Civil, cu modificările aduse), ipoteca asupra unui imobil este constituită în momentul înscrierii în cartea funciară. Ipoteca se poate înscrie asupra unui imobil per ansamblu sau numai asupra cotei-părți din dreptul asupra imobilului.

Contractul de ipotecă este actul care stabilește condițiile unui credit ipotecar. Acesta este încheiat de către un notar public, sub sancțiunea nulității absolute. Prin urmare, părțile contractului de ipotecă sunt:

  • debitorul ipotecar;
  • creditorul ipotecar.

Orice contract de ipotecă este nevoie să fie autentificat la un notar autorizat. În acest sens, sunt necesare anumite acte care trebuie prezentate în original, la semnarea contractului. Este vorba despre:

  • acte de identitate (cartea de identitate, certificatul de căsătorie);
  • actele de proprietate a imobilului care face obiectul ipotecii (contract de vânzare-cumpărare, proces verbal de predare-primire), contract de donație, sentință/decizie civilă definitivă și irevocabilă cu raport de expertiză și cu schița anexă, titlul de proprietate, certificat de moștenitor, autorizație de construire etc.);
  • certificat de atestare fiscală – din care rezultă că proprietarul este înscris cu imobilul respectiv;
  • extras de carte funciară de autentificare – îl obține doar notarul care instrumentează actul;
  • încheierea de intabulare a dreptului de proprietate;
  • acordul băncii, în momentul în care imobilul este ipotecat;
  • acordul concedentului, dacă imobilul se află pe un teren concesionat.

2. Diferenta dintre creditul imobiliar și creditul ipotecar

Cei mai multi dintre persoanele interesate de achizitia unei locuinte nu fac deosebirea între creditul imobiliar și cel ipotecar, ambele putând fi contractate în aceleași scopuri:

  • cumpărarea unei locuințe;
  • construcția unui imobil;
  • renovarea sau modernizarea unei locuințe.

Diferența dintre cele două tipuri de credite se referă la imobilul adus în garanție. Mai exact, creditul imobiliar poate fi garantat și cu o altă locuință, pentru a se asigura obligația plății împrumutului, în vreme ce creditul ipotecar este garantat obligatoriu doar cu apartamentul/casa pentru care a fost contractat.

Creditul ipotecar îți permite să cumperi un apartament sau o casă. Ipotecile sunt oferite de bănci, societățile care construiesc imobile și alte tipuri de creditori. Spre deosebire de un credit de consum, cel ipotecar are o rată a dobânzii ceva mai mică și o perioadă de rambursare mai mare.

3. Cum poți vinde un imobil ipotecat?

O locuinta ipotecata poate fi vânduta de creditor, în momentul în care s-a impus executarea silită, în condițiile prevăzute de lege, sau de către debitor, dacă acesta dorește să-ți schimbe locuința ipotecată. O casă cumpărată cu credit ipotecar nu trebuie să reprezinte un obstacol pentru tine, dacă vrei să o instrainezi. În acest sens, o bună informare este esențială, pentru a ști ce plan de vânzare se potrivește mai bine nevoilor tale. Așadar, iată care sunt variantele pe care le ai la îndemână când vrei sa vinzi o casa ipotecată:

  • contractul de tip punte – dacă vrei să te muți dintr-o locuință pentru care ai deja un credit ipotecar și să cumperi o proprietate într-o altă locație, banca îți poate oferi posibilitatea să unești, practic, două credite ipotecare în unul singur; este situația în care vrei să te muți repede și nu ai timp să vinzi mai întâi casa anterioară; în acest caz, nu vei plăti două rate separate, ci una singură, a cărei valoare, însă, va fi mai mare decât cea pe care o aveai deja.
  • transferul datoriei către cumpărător – o altă variantă pe care o ai la îndemână atunci când vrei să vinzi o casă ipotecată este să găsești un cumpărător dispus să achiziționeze locuința cu tot cu datoria rămasă către creditor; în felul acesta, obligația plății restului de credit ipotecar nu îți mai aparține, ci revine viitorului proprietar; o astfel de tranzacție are nevoie de acordul băncii, pentru că sunt mai multe operațiuni care trebuie făcute, printre care:
  • rambursarea anticipată a creditului – este cea mai întâlnită metodă de a vinde o proprietate luată cu credit ipotecar; concret, găsești un cumpărător și faci rambursarea creditului cu o parte din prețul vânzării; pentru a rambursa creditul în acest mod, sunt câteva etape:
  • anularea contractului de ipotecă – poți solicita anularea contractului de ipotecă, iar după ce ai vândut imobilul, să plătești băncii datoria pe care o ai; dacă nu reușești să vinzi locuința la un preț care să acopere datoria către bancă, plătești diferența din resurse proprii sau faci un nou credit, dar de data aceasta nu ipotecar, ci sub formă de împrumut bancar, cu termeni și condiții diferite; anularea contractului de ipotecă implică, desigur, și costuri pe care va trebui să le suporți.

Potrivit Codului Civil, o ipotecă imobiliară se stinge prin radierea din cartea funciară sau prin dispariția totală a bunului ipotecat. Există mai multe cauze care pot duce la radierea ipotecii, cum ar fi:

  • stingerea obligației principale, prin orice mijloc legal;
  • neîndeplinirea evenimentului de care depinde nașterea obligației garantate sau a ipotecii;
  • îndeplinirea evenimentului de care depinde stingerea ipotecii;
  • dobândirea de către creditor a bunului grevat;
  • renunțarea expresă sau tacită a creditorului la ipoteca respectivă;
  • în alte situații prevăzute de lege.

Lasă un Mesaj

Adresa ta de email nu va fi afișată.

Calendar

octombrie, 2020
L Ma Mi J V S D
« Sep    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031