Garanția la contractul de închiriere
Contractul de închiriere este o forma de asigurare atât pentru chiriașul care dorește o locuință nouă, cât și pentru proprietar și implică totodată plata unei garanții, pe lângă sumele aferente chiriei lunare. Această garanție are o destinație precisă, din punct de vedere legal, și implică o serie de obligații pentru ambele părți implicate în contractul de închiriere.
Pentru ca totul să transparent, suma stabilită drept garanție, scopul acesteia și situațiile în care este sau nu returnată trebuie specificate explicit în contractul de închiriere.
Piața chiriilor din România
Pentru mulți români, inchirierea unei locuinte nu este considerată o opțiune pe termen lung. Printre acestea se numără relațiile dificile și nestandardizate dintre proprietar și chiriaș, valoarea mare a chiriilor, condițiile de închiriere și calitatea locuințelor disponibile.
Înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF de către proprietari este obligatorie. Însă unele modificări aduse în legislația ce reglementează relațiile contractuale dintre chiriaș și proprietar au adus o serie de clarificări pe piața chiriilor, binevenite mai ales pentru orasele mari din România, unde activitatea economică și universitară stimulează acest segment imobiliar.
Situația locativă din România este complexă. Peste 96% dintre români locuiesc în locuințe proprietate personală foarte aglomerate. Deseori, în același apartament stau mai multe generații. Peste 40% locuiesc în apartamente de două camere, iar în mediul urban, peste jumătate din gospodării (56,3%) ocupă locuinţe mici, de 1-2 camere. În mediul rural, şapte din zece gospodării sunt formate din locuinţe cu trei sau mai multe camere, dar extrem de deficitare la capitolul confort, deseori, suprafața locuibilă fiind mai mică decât în mediul urban.
Doar 4% dintre români aleg să locuiască în chirie. De cele mai multe ori, este vorba despre perioade temporare, pe parcursul studiilor, în primii ani după căsătorie sau din diferite alte motive, cel mai des legate de locul de muncă. Românii sunt în topul european la procentul de proprietăți private, în timp ce în Germania, de exemplu, procentul trece cu foarte puțin de 50%. Cauzele pentru care a locui în chirie nu este o alegere uzuală sunt legate de valoarea chiriilor, de multe ori egală cu rata lunară pentru un credit imobiliar, instabilitatea, condițiile de locuire și imposibilitatea de a face adaptările și amenajările dorite.
Garanția la contractul de închiriere
Garantia pentru proprietarul locuintei presupune constituirea unui depozit și a devenit o practică frecventă și în țara noastră, iar în marile orașe, este aproape imposibilă închirierea unei locuințe fără o garanție pusă de chiriaș la dispoziția proprietarului.
Mai precis, garanția la contractul de inchiriere sau depozitul este o sumă de bani pe care chiriașul o oferă proprietarului și care poate reprezenta valoarea însumată a chiriei pentru una sau cel mult trei luni. Garanția nu este o plată în avans a chiriei, ci o asigurare pentru proprietar în cazul unor cheltuieli neprevăzute care ar putea apărea din vina exclusivă a chiriașului sau pentru nerespectarea condițiilor prevăzute în contractul de închiriere de către acesta.
Cadrul legal
In Codul Civil găsim reglementările legate de închirierea locuințelor, sunt prevăzute în capitolul V – Contractul de locațiune, articolele 1777-1850, în capitolul III din Legea locuinței nr. 114/1996 și în Legea privind închirierea locuințelor din proprietatea publică a statului din 2017, cu completările ulterioare.
Dacă în situațiile în care proprietar este statul și chiriașul are, cel mai des, avantajul unor reguli stricte și al respectării drepturilor și obligațiilor reciproce care decurg din contractul de închiriere, în cazul în care proprietarul este o persoană fizică sau juridică privată, lucrurile se pot complica.
În cazul în care proprietar este o persoană fizica, redactarea unui contract de închiriere autentificat, care să respecte, conform dispozițiilor legale, toate drepturile și obligațiile celor două părți, este soluția optimă. Obligația înregistrării contractului la ANAF (Autoritatea pentru Administrare Fiscală) revine proprietarului. Odată înregistrat, contractul are putere de titlu executoriu, ceea ce înseamnă că poate fi folosit cu succes atunci când apar litigii.
Valoarea garanției
Potrivit înțelegerii dintre proprietarul locuinței și chiriaș, proprietarul poate solicita constituirea unui fond de garanție. De obicei, acesta reprezintă valoarea echivalentă a uneia, până la trei luni de chirie, dar se poate stabili și după alte criterii, în valoare procentuală, raportat la chiria anuală sau la valabilitatea contractului de închiriere. Procedura dispune ca această sumă să fie depusă într-un cont bancar, la dispoziția proprietarului. Garanția nu este purtătoare de TVA, iar în contractul de închiriere se precizează suma depusă sub formă de garanție.
În legea care se referă la contractul cadru pentru închirierea locuințelor din fondul de proprietate publică a statului, se precizează că valoarea garanției este de 30% din valoarea pentru anul în curs al contractului și se pune la dispoziția proprietarului în termen de 10 zile de la data încheierii contractului. Garanția este, în acest caz, obligatorie, iar neîndeplinirea acestei sarcini anulează contractul, fără alte formalități și fără intervenția instanței judecătorești.
Utilizarea și restituirea garanției
Textele de lege stabilesc care sunt situațiile în care proprietarul poate să folosească banii din depozitul de garanție. Astfel, acesta poate utiliza garanția pentru a efectua reparații care au apărut din vina chiriașului sau pentru a compensa plata chiriei neachitate ori pentru cazul în care acesta nu achită, conform înțelegerilor prealabile, cheltuielile legate de întreținere și utilități.
Situațiile în care poate fi utilizată integral sau parțial garanția trebuie explicit menționate în contractul de închiriere, la fel și cazurile în care aceasta poate fi reținută de proprietar sau restituită, la expirarea contractului. Aceasta este singura acoperire legală care oferă siguranța recuperării garanției. În absența acesteia, proprietarul poate refuza restituirea garanției, singura soluție la dispoziția chiriașului fiind acțiunea în instanță.
Înainte de ocuparea locuinței, proprietarul și viitorul chiriaș trebuie sa analizeze starea proprietății și să stabilească de comun acord responsabilitățile fiecăruia pentru reparații și eventualele probleme (infiltrații de apă, umezeală, mucegai, reparații la instalațiile sanitare etc.). Această procedură exclude posibilitatea ca proprietarul să utilizeze banii din garanție pentru reparații care nu sunt responsabilitatea chiriașului.
O altă măsură care poate proteja garanția este întocmirea unui proces verbal de predare-primire, în care să fie menționate bunurile din locuință și starea lor. În acest mod, proprietarul nu poate invoca motive netemeinice pentru a reține parțial sau integral garanția. Modul de plată al utilităților trebuie stabilit de la început între părți, iar păstrarea chitanțelor sau a dovezii de plată de către chiriaș trebuie luată în calcul, fiind o altă măsură utilă. În cazul în care există probleme cu plata acestora, proprietarul poate folosi banii din garanție sau rezilia contractul și bloca garanția.
Garanția poate fi utilizată de proprietar și în cazul în care chiriașul părăsește locuința înainte de expirarea contractului sau fără să ofere proprietarului un preaviz. Detaliile acestor aspecte trebuie precizate în amănunt în contractul de închiriere, mai ales atunci când proprietarul solicită o garanție.