Contractul de închiriere – drepturi și obligații
Contractul de închiriere protejează atât proprietarul, cât şi chiriaşul. Având toate aspectele explicate clar, în scris, eventualele probleme ulterioare pot fi lămurite mult mai uşor.
Contractul de închiriere este acel document prin care o persoană, fizică sau juridică, numită locator, cedează unei alte persoane, numită chiriaș sau locatar, folosința temporară a unei locuințe sau a unei părți din aceasta în schimbul unei sume de bani numită chirie. Forma scrisă a contractului închiriere nu este o condiție de validitate, însă materializarea acestui printr-un înscris este necesară în vederea înregistrării contractului la organele fiscale în scopul impozitării veniturilor realizate din chirie.
Un contract legal de închiriere este cel mai bun instrument de care poți dispune pentru a te asigura că drepturile pe care le ai în calitate de chiriaș vor fi respectate.
Potrivit Legii nr.114/1996, informația minimă pe care trebuie să o conțină contractul de închiriere este următoarea:
(a) adresa locuinței care face obiectul închirierii;
(b) suprafața locativă și dotările folosite în exclusivitate și în comun;
(c) suprafața curților și a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun;
(d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia și modul de plată;
(e) suma plătită în avans în contul chiriei;
(f) locul și condițiile în care se realizează primirea și restituirea cheilor;
(g) obligțiile părților privind folosirea și întreținerea spatților care fac obiectul contractului;
(h) inventarul obiectelor și al dotărilor aferente;
(i) data intrării în vigoare și durata;
(j) condițiile privind folosința exclusivă și în comun a părților aflate în coproprietate;
(k) persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului.
Conform aceleași legi, proprietarul are următoarele obligații:
(a) să predea chiriașului locuința în stare normală de folosință și să asigure folosința liniștită și utilă;
(b) să ia măsuri pentru repararea și menținerea în stare de siguranță în exploatare și de funcționalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinței;
(c) să întrețină în bune condiții elementele structurii de rezistență a clădirii, elementele de construcție exterioare ale clădirii (acoperiș, fațadă, împrejmuiri, pavimente), curțile și grădinile, precum și spațiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);
(d) să întrețină în bune condiții instalațiile comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalații de alimentare cu apa, de canalizare, instalații de încălzire centrală și de preparare a apei calde, instalații electrice și de gaze, centrale termice, crematorii, instalații de colectare a deșeurilor, instalații de antenă colectivă, telefonice etc.).
(e) să repare locuința în cazul unor deteriorări cauzate de forța majoră.
Pe de altă parte, chiriașul are următoarele obligații:
(a) să folosească locuința conform scopului pentru care a fost închiriată. În acest sens, chiriașul nu va putea exercita activități de comerț în interiorul unei locuințe închiriate în scopul locuirii în aceasta.;
(b) plata chiriei;
(c) plata cotei parte din cheltuielile comune, daca acest lucru a fost stabilit prin contract;
(d) să efectueze lucrările de intretinere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcții și instalații din folosința exclusivă;
(e) să repare sau să înlocuiască elementele de construcții și de instalații deteriorate din folosința comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii; dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparații vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc în comun elementele de construcții, de instalații, obiectele și dotările aferente;
(f) să asigure curațenia și igienizarea în interiorul locuinței și la părțile de folosință comună pe toată durata contractului de închiriere;
(g) să predea proprietarului locuința în stare normală de folosință, la eliberarea acesteia.
Contractul de închiriere poate fi reziliat de către chiriaș înainte de ajungerea la termen, în lipsa unor prevederi mai avantajoase stabilite prin contract, cu condiția notificării prealabile a rezilierii către locator cu minimum 60 de zile înainte de data rezilierii.
Locatorul, conform Legii, poate cere în instanță rezilierea unui contract de închiriere înainte de ajungerea la termen în situațiile când:
(a) chiriașul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;
(b) chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora;
(c) chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normala a locuinței;
(d) chiriașul nu și-a respectat clauzele contractuale.