Despre ipoteca imobiliară
Ipoteca este o formă de garanţie reală, care servește garantarea obligaţiilor unui debitor faţă de creditorul său, printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală în acest scop.
Ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil. Acest bun imobil poate fi un teren, o clădire, casă, apartament etc.
După definiţia dată de Codul Civil, ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligaţii (art. 1746 Cod Civil).
Ipoteca acceptată ca garanție la creditele acordate de bănci este o ipotecă convențională, care se constituie prin contract încheiat între banca și proprietarul/proprietarii bunului adus în garanție.
Ipoteca se materializează printr-un contract de ipotecă, care este un contract accesoriu la contractul de creditare.
Condiții:
Contractul de ipotecă este un act solemn, sub sancţiunea nulităţii absolute contractul de ipotecă se încheie în formă autentică (în faţa unui notar public). Sub aceeaşi sancţiune a nulităţii este prevăzută şi obligaţia de specializare în actul de constituire a ipotecii, sub dublul aspect al specializării: imobilul ipotecat şi suma garantată.
Cel ce constituie ipoteca trebuie să fie proprietarul actual al bunului, iar în cazul în care dreptul sau este sub condiţie suspensivă sau rezolutorie, acceaşi condiţie va afecta şi ipoteca şi în acelaşi timp să aibă capacitate deplină de exerciţiu.
Publicitate:
Orice sarcină reală imobiliară trebuie supusă publicităţii pentru a deveni opozabilă terţilor. Publicitatea constă în înscrierea în cartea funciară ţinută de Oficiul judeţean de cadastru şi publicitate imobiliară în raza căruia se află situat terenul. Numai prin înscriere ipoteca devine opozabilă terţilor, şi tot astfel se determină rangul de preferinţă al ipotecii.
Înscrierea ipotecii convenţionale conservă dreptul de ipotecă timp de 15 ani de la data înregistrării, după care se perimă. Pentru a conserva efectele înscrierii iniţiale este necesar ca înainte de expirarea termenului menţionat să procedeze la reînnoirea înscrierii. Pentru ca ipoteca reînnoită să îşi păstreze rangul iniţial este necesar să se indice înscripţia care se reînnoieşte; în caz contrar noua înscripţie va fi considerată independentă şi va avea rangul din ziua reînnoirii.
Efecte:
Debitorul păstrează mai departe detenţia imobilului ipotecat, având dreptul să ii culeagă fructele ca orice propietar. Debitorul poate chiar să înstrăineze bunul, care se va transmite noului proprietar grevat de sarcini. Creditorul are un drept de urmărire, poate urmări bunul in mâinile oricui s-ar găsi.
În urma achitării integrale a datoriei izvorâtă din contractul de credit, garantul ipotecar are dreptul să solicite băncii acordul cu privire la radierea (ștergerea) înscripției ipotecare. Banca emite o adresă către Oficiul de Cadastru și de Publicitate Imobiliară, prin care confirmă achitarea integrală a creanței și își dă acordul cu privire la radierea ipotecii.
Avantaje:
– în caz de executare silită, faliment, etc, creditorii ipotecari sunt preferaţi celor chirografari (obişnuiţi), iar cei de rangul I creditorilor cu inscripţii ulterioare;
– ipoteca va continua să existe asupra întregului imobil, chiar dacă a fost platită o parte din datorie;
– la scadenţă, dacă debitorul nu onorează creanţa, creditorul poate cere executarea silită.