Vânzarea imobilelor ipotecate
Pe piața imobiliară există multe proprietăți scoase la vânzare, mai ales apartamente la bloc, care au fost cumpărate cu credit bancar. Așadar, aceastea sunt ipotecate la bănci. Cei mai mulţi cumpărători se sperie de această situaţie şi evită să se angajeze în negociere și să încheie o tranzacție.
O situație des întâlnită, este aceea în care rambursarea creditului se face cu o parte a preţului vânzarii. Dacă preţul imobilului nu acoperă datoria la bancă, vânzătorul trebuie să plătească diferenţa din resurse proprii. Prin urmare, vânzătorul adresează băncii o cerere scrisă de rambursare anticipată a creditului în care menţionează intenţia de a vinde imobilul şi solicită acordul scris pentru aceasta, precizarea sumei care va stinge datoria şi contul bancar în care se va vira această suma.
În cazul în care datoria este mică în raport cu preţul de vânzare, se poate semna un antecontract. O sumă cel puţin egală cu cea datorată bancii, trebuie virată în contul specificat de bancă. Urmând să se radieze ipoteca şi proprietarul să poată vinde imobilul liber de sarcini.
Există și cazul în care datoria către bancă este apropiată de preţul de vânzare sau mai mare, iar atunci vânzarea se face într-o singură etapă. Notarul cere extras de carte funciară de autentificare, în care va apărea ipoteca băncii ca sarcină, se semneaza contractul de vânzare şi se virează preţul în contul specificat în Acordul de vânzare al băncii. La rândul ei, banca, printr-un reprezentant, va semna la notar o declaraţie în care îşi dă acordul pentru radierea ipotecii și notarul va solicita Cărţii funciare radierea ipotecii.
Ar mai fi și situația este în care vânzătorul găseşte un client dispus să achiziţioneze imobilul tot prin finanţare bancară. Cel care deține imobilul se va adresa băncii proprii în vederea obţinerii acordului de instituire a unei ipoteci de rang II, asupra imobilului în cauză, în favoarea băncii clientului cumpărător – indicar ar fi aceeaşi bancă-creditoare cu cea a vânzătorului, pentru simplificarea procedurii şi în acelaşi timp pentru garanţia primirii acordului băncii.
În cazul în care cumpărătorul primeşte suma solicitată, banca celui care cumpără va institui o ipotecă de rang II asupra imobilului ce urmează să fie tranzacţionat şi virează banii instituţiei de credit a vânzătorului, pentru ca aceasta să efectueze rambursarea anticipată. Creditorul vânzătorului va dispune radierea ipotecii, ulterior banca cumpărătorului va dispune înscrierea ipotecii de rang I asupra imobilului.
În final, putem spune că un imobil, chiar dacă are înscris dreptul de ipotecă în favoarea băncii, poate fi tranzacţionat cu respectarea anumitor condiţii. Ipoteca în sine nu implică şi interdicţia de înstrăinare, aceasta din urmă fiind însă o de obicei cerută de majoritatea băncilor, suplimentar faţă de dreptul de ipotecă, înaintea acordării unui credit ipotecar.